Недвижимость в Черногории своими глазами в 2012 году. Что, где, как и почем. Часть 2.

Какая недвижимость бывает в Черногории.

Черногорская недвижимость имеет свои особенности и уникальные характеристики. На архитектурный облик любого места влияет множество факторов: геополитика в исторической перспективе, национальный менталитет и, как следствие или причина (историки и экономисты спорят до сих пор) - уровень благосостояния населения. Кроме истории в глобальном смысле слова, необходимо учитывать изменения последних нескольких лет: изменения вызванные натиском платежеспособного и неразборчивого спроса с последующей эволюцией в спрос весьма разборчивый и осторожный.

В Черногории существует несколько основных типов недвижимости. Отдельной группой стоят каменные дома и постройки, превращенные в современное жилище или объекты инфраструктуры. Далее следуют дома и виллы, построенные в последние 20-30 лет и собственно квартиры (новостройки и вторичный рынок). Подробнее о каждом типе мы расскажем в этой статье, но начнем - с общих особенностей.

3х-мерная карта Черногории. Будванская Ривьера.

3х-мерная карта Черногории. Бока Которская

Во время наших первых визитов мы столкнулись с удивительным гостеприимством: в каждом доме, который мы посещали с целью сфотографировать его для продажи, нам наливали ракию и накрывали стол. Отказаться удавалось с трудом – уж больно гостеприимный народ и отношение было и осталось - очень теплым. Прошло то время, когда русские люди были совсем уж редким гостем и столы всем подряд ставить перестали, однако можно с уверенностью сказать, что мало где вы найдете столь же приветливых соседей и людей вокруг. Ходить в гости по выходным – национальное развлечение. Незнание языка быстро сгладится, сосед предложит помощь в хозяйстве, дети подружатся. Конечно, утверждать что каждый черногорец стремится стать вам братом и лучшим другом нельзя, но если говорить об общей картине - то черногорцы весьма и весьма дружелюбны и приветливы, что немаловажно при выборе своего второго дома.

Квартиры в Черногории - самая доступная недвижимость

Самая доступная недвижимость Черногории - старые квартиры.

Внешний вид иногда шокирует, но дом в отличном состоянии.

Побережье Черногории уникально с точки зрения ландшафта: на расстоянии нескольких километров от моря (а иногда - нескольких сот метров) начинаются самые настоящие горы. Иногда более-менее пологие, иногда - почти отвесные. Покрытые зеленью, они больше похожи на высоченные холмы, вплотную подступившие к воде. Именно поэтому в Черногории почти все объекты недвижимости имеют выдающиеся, неповторимые видовые характеристики. Это вам не просто “полоска моря” - это захватывающая вид панорама, столкновение двух стихий (глубокого и чистого моря и высоких и зеленых гор), переливающаяся всеми оттенками красок в лучах солнца на закате. И получается что почти везде действует правило - чем дальше от воды, тем лучше вид (так как удаляясь от береговой линии вы автоматически поднимаетесь выше над уровнем моря). Одновременно с этим - расстояние до моря пешком надо еще “умножить на коэффициент” уклона - 500 метров по ровной поверхности преодолеть гораздо проще, чем 500 метров, карабкаясь под крутую гору.

И отдельного восхищения достойны виды в Боке Которской. Гигантский залив сложной формы, полностью окаймленный горами. Необычность заключается в том, что вы видите противоположный берег, как бы вид на берег со стороны моря: сначала вода, потом береговая линия с редкими постройками, утопающими в зелени, а потом - горы. Сложно описать словами и весьма отдаленно можно понять по картинкам, но от возможности наблюдать эту картину каждый день у многих оправданно идет голова кругом.

Новостройка в Петровац. 700 метров до моря	Новостройка в г. Бар более "городской" вариант
Все новое строительство - монолитно-кирпичное.	Уровень отделки бывает разный, но всегда на высоте

Конечно, картина меняется если речь идет о городах, например Будве, Бечичи, Сутоморе или Баре, но именно из этих редких построек на самом берегу и началось наше знакомство с Черногорией. Это было и остается самым удивительным, характерным для Черногории, типом недвижимости: старые каменные постройки.

Квартиры в Старом Городе, уникальные предложения

Будва, Старый Город, вечер.

Вид из окна квартиры (одно из 4х направлений)

Некоторым из этих домов больше 300 лет, некоторые построены не так давно, но с соблюдением всех технологий и внешней эстетики и, само собой, из камня. Эти исторические постройки, многие из которых охраняются государством как памятники истории, находятся преимущественно в регионе Бока Которской, на берегу залива и могут похвастаться собственными причалами и совершенно умопомрачительными видами. Дома, как правило, бережно отреставрированы и готовы к проживанию, некоторые продаются как “проекты” под реставрацию. Исколесив всю Европу и все побережья средиземного моря и атлантического океана именно с точки зрения покупки недвижимости, можем с уверенностью заявить - такого нет почти нигде и это действительно уникальная недвижимость. Кроме самих домов и их вековой истории не может не подкупать возможность быть у воды настолько близко: Бококоторский залив по своей географии фактически исключает любое волнение на море, что позволяет расположить дом прямо на берегу.

Виллы на побережье Черногории, особенности

Очень интересный вариант: комплекс люкс апартаментов плюс коммерческая площадь

Большая, просторная вилла. Внизу, возле парковочного места, вход в отдельные апартаменты

Есть у такой недвижимости и свои особенности, которые понравятся не всем. Первое и самое важное - это собственно архитектура дома. Возведенные не с целью красивого отдыха, а с целью практичного применения и безопасного проживания, дома не отличаются слишком просторными комнатами и большими окнами. Более того, преимущественно исторические постройки имеют небольшой метраж и расширять их нельзя. Есть конечно НЕСКОЛЬКО современных домов, возведенных именно в этой среде и в этом виде, но все же преимущественно первая линия - это именно исторические постройки небольшого метража (до 150м на двух этажах). Другая специфика жизни возле воды - это характерная “свежесть”, которая может переходить в настоящую сырость. Оставлять такой дом закупоренным надолго крайне не рекомендуется. Цены на такие дома начинаются от 400-500 тыс евро.

Небольшие виллы на побережье Черногории

Внешний вид

Вид с террасы (панорама)

Другая разновидность домов - это дома, построенные последние 30-40 лет, дома построенные Черногорцами для жизни, реже - курортные дома (своеобразные дачи, но в отличии от наших - исключительно каменные), возведенные во времена Югославии. Дома это характеризуются утилитарностью и “бюджетностью” постройки: похвалиться вековыми традициями частного домостроения как Франция или Испания Черногория не может. Это, как правило, крайне простая по конструкции и отделке постройка: как можно больше комнат (чаще крошечного метража), как можно проще отделка (часто оставшаяся с 80-ых), терраса во дворе с навесной крышей из живого винограда, место для парковки, простенькие ставенки, плитка на полу.

Платежеспособный спрос сподвиг собственников подобного жилья привести его в более приглядный вид и на сегодняшний день эти домики встречают покупателей аккуратными оштукатуренными стенами (вместо замазанной раствором кладки из 5 видов кирпича, как раньше), новой плиткой и отделкой в санузлах. Иными словами, если к конструктиву дома не возникает претензий (которые обычно видны невооруженным глазом), то это ладные, небольшие дома с простой отделкой, несколькими сотками земли (редко больше 6 соток) на зеленом участке. Большие участки - обычно или идут к большим домам или находятся дальше от воды - земля, само собой, является главной ценностью. Начать присматривать такой домик можно с суммой в 50-70 тыс евро единичные предложения), а хороший выбор уже начинается от отметки в 100-120 тыс евро в зависимости от места. Важно еще понимать, что картина распределения таких домов по побережью неоднозначна: такой же дом в Будве или поселке Бечичи уже будет стоить в несколько раз дороже.

Черногория: Мини гостинцы, резиденции для клуба, один из вариантов

Внешний вид, основное здание	Вид с террасы на Боку Которскую
Вид ресторана со стороны дороги	Барная стойка

Большие дома старой постройки это, как правило, просто несколько отдельных “апартаментов”: Наверное, потому что туризм на побережье является основным источником дохода, даже самые богатые черногорцы в своих домах оставляли несколько комнат под сдачу в аренду. Это, как правило, небольшие апартаменты, «которые можно и не сдавать», но которые имеют отдельный вход и не соединены с основным домом. Лестницы между этажами часто расположены снаружи (опять отдельный вход на этаж). Есть очень интересные предложения, способные приносить хороший доход. Т.е. один из этажей заселяет хозяин и его семья, а остальные идут под сдачу, причем получены все разрешения и все лицензии для коммерческого использования (труда это не составляет). Это хороший вариант для тех, кто собрался на ПМЖ. Иногда доходит до абсурда, когда продается «дом для большой семьи», состоящий из «44 койко-места, а в сезон до 70». Конечно же, если Вы поедете покупать дом «для себя», то тратить Ваше время на это никто не будет, но если вы ориентируетесь по предложениям в интернете, то имейте в виду, что метраж дома не всегда обозначает квадратные метры удобства. Если же вы рассматриваете вариант небольшой гостиницы, то, несомненно, это может быть интересно.

Участки для застройки с домом.

Внешний вид старого дома

Вид улицы. До моря 400м.

Есть интересные варианты мини-гостиниц, которые можно использовать как резиденцию для членов небольшого клуба – со своим рестораном, отдельными апартаментами и даже, иногда, со своим пирсом.

А вот такой роскоши, как второй свет, входная группа и гостиная на 140м2 с камином в старом фонде почти нет, хотя покупателей большего всего расстраивает, как правило, тот факт что фантастические виды черногорских берегов просто проигнорированы амбразурой “практичного” окна.

Однако время не стоит на месте и в Черногории начали строительство недвижимости под вкусы покупателей. Современные виллы хоть и не столь многочисленны, как хотелось бы, но тем не менее уже представлены на рынке. Тут уже - на любой вкус и бюджет, и отдельно стоящие и в составе жилых комплексов, разного метража, просторные, с гигантскими окнами. Кто-то построил небольшой домик на небольшом земельном участке, кто-то размахнулся на люксовый сегмент - выбор хоть и небольшой, но есть. Современные виллы ориентированы на более состоятельного покупателя, тут можно подыскивать начиная от суммы в 200-250 тыс евро.

Самая же многочисленная группа - это квартиры. Важно понимать, что застройка в Черногории традиционно велась и ведется точечно, поэтому встретить жилой массив однотипных домов вам не придется. Дома похожи - как правило это невысокие (4-6 этажей, местами - больше) дома на 10-30 квартир. Отличаются дома между собой только местоположением, наличием видов, размером (наличием) террас, отделкой и собственно годом постройки. Есть некоторое количество домов постройки 80х годов, но преимущественно - все не старше 10 лет. Совсем новые дома уже выделяются современным подходом к планированию и использованию пространства - высоченные потолки, панорамное остекление, просторные комнаты. Цены соответственно: начинаются от 40-50 тыс для вторичных квартир (1200-1500 евро за м2) и где-то от 80-100 для новых (2200-4000 евро за м2).

Все новое строительство - монолитно-кирпичное. Уровень отделки бывает разный, но пусть он не вводит вас в заблуждение. Главное - местоположение и видовые характеристики - это то, что ценится больше всего.

Редкие, но весьма интересные предложения – квартиры в старой, исторической части города - такая часть есть почти у каждого города. Старый Город - это сердце любого города, тут много ресторанчиков, кафе, магазинов. Это почти всегда пешая туристическая зона, хорошо освещенная и чистая. Старые постройки, зачастую гораздо интересней, с точки зрения архитектуры: высокие своды, массивные стены, часто - очень хорошие виды. Окунуться в приятную атмосферу города, когда от вашей гостиной до кафе со свежей выпечкой в самом центре города - ровно один шаг. Есть, конечно, и обратная сторона медали - толчея. По мере роста популярности курортов, жизнь в старой части города в высокий сезон становится сложной - постоянный шум, толпы людей. Но если вы ищите место для отдыха вне сезона - сложно найти что-то более подходящее. Таких предложений очень мало, но поверьте, они достойны Вашего самого пристального внимания.

Еще один вариант развития событий – покупка старого дома со всеми разрешениями в хорошем месте, за небольшие деньги, снос его и строительство нового. Цена строительства метра колеблется от 500 до 600 за метр. Важно соблюсти общий метраж и этажность, а проект может быть индивидуальным.

Обратите внимание на фото видов (включая панорамные). Вы можете созерцать это каждый день за чашкой кофе.