Кризис на рынке недвижимости в Испании, 1:0 в пользу покупателя.

Понимание процессов, происходящих на рынке недвижимости - один из ключевых факторов, влияющих на успех инвестиций, поэтому нам хотелось бы отдельно прокомментировать ситуацию, сложившуюся на рынке Испании на сегодняшний день.

Мнения экспертов существенно расходятся как по факту наличия этого самого кризиса, так и по поводу его реального влияния на ситуацию, а также в прогнозах относительно его дальнейшего развития.

Рассмотрим хронологию событий и ключевые факторы, которые, по нашему мнению, способствовали развитию ситуации в этом направлении.

Сразу хотим обратить Ваше внимание, употребляя формулировку «рынок недвижимости в Испании», мы говорим о рынке курортной недвижимости, т.е. рынке, который сформирован иностранцами. Это прибрежные зоны с развитой круглогодичной инфраструктурой, рядом с международными аэропортами. На эти регионы исторически приходился пик спроса со стороны иностранцев.

Рынок испанской недвижимости - это эталон успешного «направления» курортной недвижимости. На протяжении почти 15 лет он успешно развивался, показывая небывалые темпы роста цен, которые подкреплялись экономическим развитием самой Испании и ростом уровня жизни. Испания - это Европа, тут налажено удобное транспортное сообщение со всем миром, широкий выбор климатических зон на побережье, богатая культура и традиции, уникальный местный колорит, который так располагает к отдыху. Как результат всего вышеперечисленного: поток покупателей из Англии, Германии, Скандинавии, России и других стран, который только еще больше стимулировал развитие рынка.

Следствия активного развития рынка: увеличивающееся количество спекулятивных сделок, т.е. покупки не для собственных нужд, а для перепродажи. Пока рынок активно развивается и показывает хорошие темпы роста цен, количество таких сделок растет с геометрической прогрессией. Пресса пестрит графиками уверенного роста цен.

Эта ситуация не может не радовать девелоперов (застройщиков), которые разворачивают крупномасштабное строительство по всей Испании. Во время бума профессиональным застройщикам удается зарабатывать огромные деньги и цены на землю постоянно растут, так как девелоперы скупают все, что попадается под руку. Формула успеха кажется очевидной, в строительство втягивается все большее количество людей и компаний, особенно крупные землевладельцы (фермеры).

Разворачивается еще большее количество строительных проектов, уже под управлением не профессиональных девелоперских компаний, а обычных людей. Как результат – нелепые объекты, не учитывающие современных требований и пожеланий основных покупателей (иностранцев). Как следствие этого бесконтрольного и бездумного строительства – перепроизводство и рост внутренней конкуренции. Следствие непрофессионального девелопмента – проблемы со сбытом. Тут важная ремарка – почти все девелоперы строят на кредитные деньги, особенно это касается тех компаний, основным первоначальным активом которых был собственный участок земли. Это обозначает, что проценты по кредиту нужно платить, а когда сбыта нет – платить нечем. Ситуация заставляет застройщика снизить темпы «удорожания» по мере строительства, а позже – открыто демпинговать по ценам.

Специалисты, реально оценивающие ситуацию, говорят оперепроизводстве и потенциале для кризиса и снижения цен. Все это незамедлительно попадает в прессу. Сенсация! Звучит цифра в миллион единиц перепроизводства и 20-30% уровень падения цен. Графики меняют тренд. Как следствие – отток спекулянтов с рынка, резкое сокращение количества сделок, дальнейшее усугубление ситуации и снижение темпов роста. Мировой ипотечный кризис ставит последнюю точку: у банков не достаточно денег на выдачу удобных и почти бесплатных кредитов, которые были так удобны всем покупателям. И испанцы и иностранцы – все привыкли покупать недвижимость в кредит, изменившаяся ситуация еще больше сокращает количество сделок. Реальные покупатели, люди выбравшие Испанию как страну для жизни или пенсии и планировавшие покупку затаились: а вдруг и вправду удастся купить подешевле. И опять снижение количества сделок, и опять крайне затруднительная ситуация у большого количества застройщиков.

Но что происходит в действительности?

В действительности испанский кризис имеет вполне очевидную и четкую географию, т.е. касается отдельных регионов и типов жилья. Конечно же, общее снижение количество сделок ощущают все, но далеко не везде происходит снижение цен. Те сегменты рынка, которые развивались более спокойно и под влиянием реального, а не спекулятивного спроса, чувствуют себя достаточно уверенно. Ведь Испания остается отличным местом для жизни и отдыха, море такое же теплое, климат такой же приятный. Удачно расположенные районы, с развитой инфраструктурой, хорошими пляжами и условиями для жизни «понятны» покупателю. Не нужно криков про выгоду – все понятно и так, недвижимость ликвидная, продавалась и продается без проблем. Еще один яркий пример рынка, не тронутого кризисом – сегмент элитной недвижимости. Обратите внимание, мы намеренно избегаем ограничения по цене: огромные виллы, построенные в непонятном месте, пусть и с хорошей внутренней инфраструктурой поселения, но по принципу «окна в окна», под копирку, даже отделанные мрамором, к разряду элитной недвижимости не относятся.

В итоге получается что хорошая, ликвидная недвижимость, преимущественно расположенная рядом с морем (а именно эти объекты и интересуют в первую очередь большинство наших клиентов) фактически не пострадала от общего кризиса. Да, спекулировать стало гораздо сложнее, схема изменилась, рост цен фактически остановился, но говорить об их падении не приходится. Эти наиболее популярные направления и ликвидные предложения находятся в разработке у преимущественно профессиональных девелоперов, которые успели твердо встать на ноги и на фоне падения уровня сбыта вынуждены просто дольше ждать, а не сражаться за выживание.

Наша компания никогда не занималась продажей неликвидной недвижимости в Испании. Из десятков тысяч предложений, мы отбирали наиболее адекватные и понятные нам и нашим покупателям, которые рассматривают Испанию в первую очередь как возможность для отдыха и улучшения качества жизни, а не как средство наживы. В нашей базе предложений по недвижимости в Испании не было и не появится объектов массовой застройки в неинтересных местах, главным преимуществом которых являлись бы «возможность выгодно вложить деньги». Мы старательно избегали, избегаем и рекомендуем избегать нашим клиентам места скопления этих «инвестиционных проектов», которые де факто – пустующие дома, в которых никто не живет и жить не собирается в виду их неудобства или ненужности.

Хорошие новости для тех, кто выбрал Испанию именно как страну «для себя». Ситуация на рынке сейчас крайне позитивна для реального покупателя с деньгами, ведь количество сделок сократилось везде. В большинстве случаев, при покупке, можно хорошо торговаться по цене, а иногда даже подловить объект по существенно более низкой цене относительно рынка, но у таких покупок есть своя специфика – выбирать и раздумывать не получится, нужно «хватать», а это опять же не совсем правильный вариант при покупке «для себя».

События, происходящие в данный момент на рынке недвижимости в Испании – вполне логичны и прогнозируемы в той ситуации и стадии развития, в которой находится рынок этой страны. Момент для покупки идеален, т.к. позволяет неторопливо выбрать и получить хорошую скидку.

Испания от кризиса, несомненно, оправится, причем в ближайшее время, особенно когда утихнет «погоня за сенсацией», новость перестанет быть такой популярной и будет проведена и обнародована серьезная аналитика. Правительство введет ряд коррекционных мер, чтобы не допустить повторения ситуации, сократится колличество новых строительных проектов, и рынок продолжит развитие, но, очевидно, уже более размеренными темпами.