Недвижимость в Австрии. Особенности оформления и покупки

Общая информация
Особенности рынка недвижимости
Налоги на приобретение недвижимости в Австрии.

Общая информация

Австрия – страна во многом уникальная, поэтому иностранцам, решившим купить недвижимость в Австрии, необходимо знать об особенностях оформления и покупки недвижимости в этой стране.

Для иностранных граждан, желающих приобрести недвижимость в Австрии, существует ряд ограничений: например, земельные участки или дома в Тироле не могут быть приобретены иностранцами без соблюдения ряда условий. Покупаемая земля должна «работать» по назначению – если это ферма, на ней должно содержаться минимум 5 коров. Вообще в каждой из 9 федеральных земель Австрии существуют свои правила для покупки недвижимости. Общее правило тут одно: каждая сделка должна быть одобрена властями.

Законы ЕС предусматривают произведение оплаты через банк. Оплата наличными от 15000 Евро и более направляется в Центральный Банк, который обязан проверить личность плательщика.

Очень важное замечание, касающееся Австрийских Банков: они очень надежны, т.к. закон о банках в Австрии один из самых лучших в мире, информация никому не выдается, за исключением случаев, когда сделавший запрос докажет Австрийскому суду, что деньги заработаны нелегальным способом (мафия, наркотики, или преступление, караемое смертной казнью).

Особенности рынка недвижимости

Как уже говорилось, любая сделка по купле-продаже недвижимости в Австрии должна быть одобрена властями. Поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью осуществляют юрист и нотариус. Мы всегда рекомендуем нашим клиентам до начала просмотра объектов получить юридическую консультацию у ведущего юриста в Австрии по этой тематике. Во время просмотра объектов потенциальный покупатель подписывает на каждый объект отдельный договор, в котором прописывается адрес объекта, дата просмотра, ФИО покупателя, его контактная информация, цена объекта, полная характеристика помещения. Обязательно указывается, сколько стоят услуги риелтора (маклера). Все это требует закон. Также законодательно урегулирован и размер вознаграждения риелтора – 3% +20% от этой суммы НДС, т.о. покупатель оплачивает 3,6%.

Если объект Вам понравился, но Вы хотите поторговаться, то в таком случае Вы должны сделать официальное предложение своей цены. В ответ на Ваше предложение хозяин в письменном виде даст согласие, или же предложит свой вариант цены. Таким образом, весь торг будет зафиксирован.

Оплата недвижимости осуществляется непосредственно юристу, который имеет полное право на подобные действия. Деньги будут храниться на специальном доверительном счету «Anderaccount» и будут переданы продавцу только после одобрения сделки властями и выполнением продавцом всех обязательств. Это подразумевает внесение изменений в записях земельного кадастра. Однако до внесения хозяином изменений в кадастр юрист должен уведомить его о получении им, юристом, денег от покупателя. Таким образом, закон гарантирует честность как продавца, так и покупателя. Мы бы еще раз хотели обратить Ваше внимание на от факт, что абсолютно все моменты в сделке купли-продажи недвижимости в Австрии прописаны в законе, поэтому какие-либо изменения вышеописанной схемы невозможны.

Если власти откажут в проведении сделки, покупателю возвращаются деньги за недвижимость. Но оплата юристу, нотариусу и маклеру обязательна. Маклер, в случае отказа властей, взимает не полную оплату, а фиксированную ставку. Для избежания подобных проблем компания EstateService настоятельно рекомендует перед просмотром недвижимости проконсультироваться с юристом, специализирующимся на данном вопросе. Юрист внимательно изучит Ваши документы и даст ответ - возможна ли сделка. Кроме этого, Вы можете обратиться к юристу и для легализации Вашего долговременного пребывания в Австрии.

Процесс рассмотрения документов может занимать до 12 месяцев, это максимальный срок, обычно этот процесс не превышает 3 – 6 месяцев.

Договор купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем в присутствии нотариуса и его регистрация в Налоговом Управлении, являются доказательством собственности до того момента, пока суд не выдаст заверенную копию страницы, на которой зарегистрирован новый владелец в Кадастре. В Австрии система регистрации земельной собственности отлажена на великолепном уровне.

Записи о собственности хранятся в Районных судах, каждый земельный участок имеет свой регистрационный номер, по которому специальные программы легко прослеживают всю историю собственности. У всех юристов и нотариусов, имеющих лицензию на работу с недвижимостью, есть доступ к этой информации. Копии всех сделок с недвижимостью содержатся в книгах регистрации земельной собственности, поэтому поиск информации о праве собственности не составляет никакого труда.

Налоги на приобретение недвижимости в Австрии.

Любая сделка по недвижимости должна быть зарегистрирована местным налоговым органом, взимающим налог на передачу права собственности в размере 3,5% от ее стоимости. После уплаты этого налога выдается сертификат, разрешающий зарегистрировать сделку в местном суде.

За регистрацию земли уплачивается налог 1% от стоимости. Регистрация ипотеки обойдется также в 1%.

Величина оплаты услуг нотариуса составляет 1-2% от стоимости объекта. Совсем незначительные дополнительные расходы связаны с обязательным удостоверением подписей участников сделки в суде.

И 3,6% от стоимости выплачивается агенту по недвижимости (3% сбор + НДС). Это стандартная цифра для всех агенств, ее размер ограничивается законом.

Покупателей из стран, не входящих в ЕС, ждут дополнительные расходы: разрешение местного органа власти, ведающего передачей собственности, может стоить до 1100 евро.

И, наконец, если Ваша недвижимость в Австрии будет продана в течение 10 лет после покупки, разница в цене продажи и покупки облагается подоходным налогом.