Недвижимость в Австрии своими глазами. Часть I. Особенности рынка для иностранных покупателей.

Рынок недвижимости, как и любой другой аспект жизнедеятельности в этой стране, строго урегулирован и регламентирован.

Покупку недвижимости в Австрии нельзя рассматривать как спекулятивное вложение: государство, заботясь о своих гражданах, создало все условия для того, чтобы рынок недвижимости был стабилен и спекуляции на нем иностранцами, располагающими свободными деньгами, были невозможны. Существуют законы, ограничивающие такую возможность. Целый ряд ограничений на покупку, почти полное табу на смену профиля сельскохозяйственной земли и высокие налоги в случае скорой перепродажи – всё это сопровождает недвижимость в Австрии и добавляет стабильности в стране. Например, при продаже иностранцем недвижимости в течении первых 10 лет после покупки, доход от продажи (разница в цене) облагается подоходным налогом в размере 34%, за исключением случаев, когда была проведена не менее чем тридцатипроцентная перестройка объекта.

Доступность ипотечных кредитов и удовлетворенный спрос на недвижимость у самих австрийцев, делает арендные ставки достаточно низкими – никто не будет арендовать квартиру за 10% от её стоимости, когда такую же квартиру можно купить с привлечением ипотечного кредита, который обойдется примерно в 5% от стоимости объекта недвижимости. В результате - рост цен на недвижимость в Австрии очень невысокий, около 3-4% в год, т.е. чуть выше естественной инфляции, зато совершенно стабильный, нисколько не замедлившийся даже в период кризиса.

История законодательства о недвижимости

Известно, что Австрия - очень красивая страна с весьма развитым туризмом. Около 30 лет назад население Австрии столкнулось с жарким пылом немцев, желающих скупить всё и вся за сравнительно небольшие деньги. Тем не менее, пыл этот был сильно охлажден, а попытки скупить всю недвижимость - существенно ограничены. Правительство рассудило следующим образом: «У нас не очень богатые граждане, и невысокие цены на недвижимость. Если сейчас всё скупят иностранцы, то австрийцы будут вынуждены арендовать у них жилье. Если мы продадим тирольские фермы под виллы, то кто будет заниматься сельским хозяйством? Чем будут заниматься австрийцы, после того, как останутся без квартир, без домов, без земли и потратят вырученные деньги?» Рассудило – и ввело закон о необходимости получения разрешения на каждую сделку по покупке недвижимости у местных властей. Причем для иностранцев действует особая процедура. Этот закон не превратился в пустую формальность, как случилось с некоторыми странами, - каждую сделку действительно рассматривают в индивидуальном порядке. Нужно хорошо и правильно объяснить – зачем Вам эта покупка и чем Вы планируете заниматься в Австрии. Вариант «просто дома для отдыха» не пройдет в 80% случаев. Австрия хочет, чтобы обеспеченные, респектабельные люди переезжали жить в страну, но не хочет превращения австрийской недвижимости в несбыточную мечту для самих австрийцев.

Требования к иностранным покупателям

Теперь иностранец, покупая недвижимость, должен объяснить – зачем он это делает и зачем это нужно Австрии. В каждой из девяти федеральных земель существует целый ряд законов и постановлений, перечислять который нет смысла, так как их очень много и заявка каждый раз рассматривается в индивидуальном порядке. Представители власти могут даже съездить и опросить соседей – не будут ли они против такого нового соседа? Законодательство постоянно совершенствуется, шлифуется и идёт в ногу со временем. Например,после недавних неприятных событий во Франции в Австрии ввели новый закон, по которому иностранцев не будут в большом количестве селить рядом – чтобы не образовывать "гетто" и чтобы процесс ассимиляции протекал более активно. Несомненно, важно указать реальную цель покупки, соответствующую законодательству. Например, животноводческую ферму в Тироле, несмотря на ее огромный потенциал по созданию элитной закрытой резиденции с охраной по периметру, ввиду местоположения, окружающих видов и соседствующей инфрастуктуры, может купить только фермер, который должен будет заниматься сельских хозяйством. Однако, стоит отметить, что власти применяют эти строгие законы не для ущемления прав иностранных граждан: такие же законы действуют и на самих австрийцев. Недавно австрийские газеты писали, как отказ на подобную покупку получил ныне действующий министр финансов – «Мы будем рады видеть Вас среди наших жителей. Приезжайте, когда оставите свой пост и станете фермером», сказал ему представитель властей, выдающих разрешения на покупку недвижимости в Тироле.

Строгий регламент

Мы бы хотели еще раз подчеркнуть, что получение разрешения на покупку недвижимости в местном муниципалитете – процедура совершенно обязательная даже для австрийцев, хотя для них эта процедура несколько проще: им не надо объяснять почему для покупки недвижимости была выбрана именно Австрия. Первая реакция на такие, казалось бы, строгие ограничения, у потенциальных покупателей австрийской недвижимости – негативная, но как только попадаешь в Австрию, понимаешь, зачем эти ограничения существуют. У человека состоявшегося и состоятельного и, главное, чистого перед законом, проблем с покупкой не возникнет. Нюансов целая масса, однако, существующие на рынке недвижимости закон, порядок и забота о людях могли бы послужить хорошим примером для России.

Перед просмотром каждого объекта недвижимости здесь Вам предложат подписать договор, в котором будет указан адрес квартиры (дома), её стоимость, стоимость ежемесячного содержания и вознаграждение маклера (так называют в Австрии риэлторов) – 3% + 20% НДС (т.е. всего 3.6%), которое полностью оплачивается покупателем. Подписание этого договора защищает права как покупателя, так и риэлтора, поэтому работа идет в открытую и всегда на стороне клиента. Для резервации объекта покупатель должен сделать продавцу предложение (обычно в письменном виде через агентство), тут можно немного поторговаться, хотя это редко удается сделать, особенно учитывая тот факт, что продавец будет вынужден ждать получения иностранцем разрешения на покупку. После этого вносится залог (сумма зависит от хозяина) и начинается процедура составления договора купли-продажи, проверки объекта и получения разрешения на покупку.

Важно понимать, что такое течение дел всегда и во всём характерно для Австрии. Попытка покупателя обойти риэлтора будет весьма негативно воспринята продавцом и сделка, скорее всего, не состоится, даже если покупатель позже одумается. В отношении российских граждан у австрийцев вообще крайне осторожный подход. Точно так же, как почти любой австрийский банк может отказать русскому, зашедшему с улицы, даже в открытии счета, продавец, узнав, что его недвижимостью интересуется кто-то из России или из стран бывшего СНГ, может вообще отказаться продавать, до тех пор, пока не узнает подробнее о том, кем является покупатель - род его занятий, наличие семьи и т.п. Это касается не только продавца – этим же наверняка поинтересуются и местные власти, рассматривая Вашу заявку на получение разрешения для проведения этой сделки. Осторожность в Австрии не бывает излишней – уровень безопасности в стране поддерживается весьма тщательно, и на самом деле такой "фейс-контроль" оправдывается.