Рынок недвижимости Болгарии. Общая информация

На сегодняшний день Болгария, как динамично развивающееся государство, все еще является одной из самых перспективных стран объединенной Европы для вложений в недвижимость с позиции положительной динамики цен. Данной точки придерживаются многочисленные эксперты по инвестициям в зарубежную недвижимость из стран Скандинавии, Великобритании и России. Названные страны имеют огромное влияние на формирование цен на недвижимость в курортных зонах Европы. Развитие экономики государства всегда стимулирует рост цен на недвижимое имущество, не стала исключением и Болгария, вступившая в ЕС в 2007 году.

Согласно отчету Национального Института Статистики Болгарии (National Statistical Institute of Bulgaria), а также данных консалтинговой компании Industry Watch Group, за 2004 год средние показатели цен на недвижимость в Болгарии увеличились на 48%. За период с 2005-2007 гг. цены росли на 30, 15 и 28% соответственно. За первые два квартала 2008 года средневзвешенные цены на недвижимость в Болгарии увеличились на 17% в сравнении с тем же периодом предыдущего года.

С приходом кризиса цены на неликвидную недвижимость начали снижаться. Наиболее ощутимо кризис затронул такие материковые районы Болгарии как - Видин (снижение цен на 17.8%), Благоевград (снижение более чем на 20%), Кюстендиль (минус 21.5%), Велико-Тырново (цены упали на четверть). В целом по Болгарии, среднерыночная цена на недвижимость упала на 12% за первое полугодие 2009 года. В третьем же квартале 2009 года темпы снижения цены замедлились более чем вдвое - по данным Национального Института Статистики, средние цены на недвижимость в Болгарии в 3 квартале 2009 года, снизились на 5% к цене первого полугодия. Темп снижения цены значительно замедлился, однако цены на жилье продолжали снижаться во всех региональных центрах Болгарии. В Софии цены на жилье просели на 6%, в Шумене и Видине на 10%, в болгарской Монтане более чем на 16%. Самые дорогие дома, по ценам третьего квартала, можно найти в Софии, Варне или Бургасе - 650-800 евро за кв.м. Самая дешевая жилая недвижимость прелагалась в Кюстендиле - порядка 250 евро за кв.м.

Однако, следует понимать, что снижение цен происходит преимущественно в непопулярных районах, мало интересующих зарубежных инвесторов, фигурирующих лишь на внутреннем рынке недвижимости, и на объекты недвижимости, имеющие низкую ликвидность, а статистические данные всегда приводятся "в среднем", без учета разницы в динамике в отдельных сегментах, регионах и областях.

Важно также отметить, что имевшее место замедление темпов роста стоимости курортной болгарской недвижимости явилось не только и не столько отражением мирового финансового кризиса, сколько типичным процессом для стран, выходящих на новый уровень развития экономики и инфраструктуры. На определенных стадиях развития вложения здесь становятся менее высокодоходными, но и менее рискованными, к тому же уровень сервиса и безопасности все больше радует инвестора.

Цены на качественную курортную недвижимость Болгарии в районах с хорошей инфраструктурой не упали, и, напротив, к лету 2009 продемонстрировали устойчивый тренд роста, хоть и, безусловно, не такого стремительного, как в предыдущие годы. В начале 2010 года количество покупок недвижимости в Болгарии на морских и горнолыжных курортах зарубежными инвесторами превышает количество покупок летом 2009, что является совершенно необычным для зимнего периода и очень явно отражает тенденции выхода из кризиса и начало нового периода роста рынка болгарской недвижимости.

Благоприятные климатические условия, отличные пляжи, отсутствие языкового барьера, хорошее отношение к гостям, говорящим на русском языке, благоприятная экология, стремительно развивающаяся инфраструктура - это далеко не полный перечень причин, по которым Болгария остается популярным местом отдыха, а интерес к недвижимости в Болгарии ежегодно возрастает. Возможность получения трехгодичной мультивизы владельцами недвижимости в Болгарии, появившаяся совсем недавно, была, конечно, в том числе и мерой по противодействию кризису в Болгарии и, надо сказать, оказалась довольно действенной - ее оценили многие инвесторы в болгарскую недвижимость. С точки зрения возможностей легализации Болгария не является одной из самых "сложных" стран, и, хотя пока она не входит в Шенген, это произойдет в самом ближайшем будущем и, конечно, покупатели недвижимости в Болгарии учитывают этот фактор и связанные с ним переспективы.

Значительным фактором, поддерживающим сегодня уровень спроса инвесторов, является то, что недвижимость в Болгарии значительно меньше недвижимости многих других стран пострадала от мирового финансового кризиса. Падение цен в целом по стране незначительно, а количество сделок с недвижимостью, имеющей реальную ценность, не сокращается. Очевидно, что мы не увидим на рынке недвижимости в Болгарии динамики роста, характерной для последних лет, но и цены не оказались завышенными, ипотечные кредиты избыточно розданными, а новые объекты недвижимости имеют высокое качество и ликвидность.

Сегменты рынка недвижимости в Болгарии

Отвечая на вопрос "Что купить?" покупателю недвижимости в Болгарии, первоочередной задачей является определение цели такой покупки. Их может быть много, но наиболее распространенными мотивами приобретения недвижимости в Болгарии (да и в любой другой стране) являются следующие:
1. Недвижимость в Болгарии для постоянного проживания;
2. Недвижимость для сезонного проживания и сдачи в аренду;
3. Недвижимость для долгосрочной сдачи в аренду;
4. Недвижимость для сдачи в аренду с последующей перепродажей;
Перечисленные выше цели характерны для покупателей в сегменте жилой недвижимости в Болгарии - квартиры (апартаменты) на вторичном рынке, дома (виллы) и строящееся жилье.

Первичный рынок жилой недвижимости в Болгарии

Первичный рынок жилья в Болгарии богато представлен квартирами в строящихся комплексах как на побережье Черного моря, так и на материковой части Болгарии, в том числе в горнолыжных регионах, коттеджными поселками и отдельными домами и виллами, находящимися на стадии строительства. Комплексы включают в себя квартиры-студии, апартаменты с одной, двумя или, реже тремя спальнями, и просторные пентхаусы. Площадь квартир в Болгарии варьируется от 25 кв.м. в квартирах-студиях, до 200 и более кв.м. в апартаментах и пентхаусах. Для Вашего удобства мы выложили список некоторых новостроек в Болгарии на отдельную страницу нашего сайта. Список постоянно обновляется, но самая актуальная информация о наличии и ценах на квартиры в новостройках в Болгарии - у наших менеджеров.

Вторичный рынок жилой недвижимости в Болгарии

Под вторичным рынком недвижимости Болгарии мы будем понимать как объекты имеющие историю (сданные в 60-х годах прошлого столетия), так и построенные недавно (сданные в эксплуатацию) и готовые к проживанию апартаменты и дома в Болгарии. Плюсы таких объектов - готовность к проживанию и сдаче в аренду, сформировавшаяся инфраструктура. Минусы - в большинстве случаев при покупке вторичной недвижимости иностранцу придется открыть фирму, на которую и будет оформлен дом или квартира в жилом доме. Расходы при открытии и содержании такой фирмы будут невелики, но их все же необходимо учитывать при принятии решении о покупке.

Основные направления для покупки недвижимости в Болгарии

При покупке недвижимости в Болгарии выделяют два основных направления - побережье Черного моря и материковую часть Болгарии. Наиболее привлекательными районами побережья Болгарии являются - Солнечный Берег, Рогачево, Варна, Бургас, Каварна, Кошарица, Поморие, Несебр, Лозенец, Святой Влас, Царево и др. Что касается материковой части, то это горнолыжные районы - Боровец, Велинград, Пампорово, Банско, Албена, и крупные города - София, Пловдив. Сезонным туристам, предпочитающим пляжный отдых, предпочтительно сосредоточиться на объектах недвижимости, расположенных на побережье Болгарии, любителям горных лыж, наоборот - рекомендуется рассмотреть такие районы как - Банско, Боровец, Пампорово или Витоша.

На сегодняшний день в Болгарии строится большое количество "курортной" недвижимости, так называемых "комплексов", со всей необходимой инфраструктурой и удобствами для отдыха. Комплексы в Болгарии представляют собой апарт-отели с охраняемой территорией, ресторанами, бассейнами, магазинами, детскими площадками и т.д., в которых можно отдыхать в отпуске с семьей, а в остальное время сдавать в аренду. Можно заключать договор с управляющей компанией на гарантированную рентную плату владельцу, либо получать доход от сдачи недвижимости, в зависимости от ее заполненности. Застройка комплексов в Болгарии происходит на побережье и в районе горнолыжных курортов для зимнего отдыха.

Диапазон цен на объекты недвижимости в Болгарии в зависимости от местоположения и класса

Цены на небольшие квартиры-студии площадью от 25-30 кв.м. в пешей доступности от моря стартуют в среднем от 20 тысяч евро, стоимость зависит от местоположения, видов, расстояния до моря, внутренней инфраструктуры комплекса. В пределах 100 тысяч евро можно приобрести апартаменты с 1-2 спальнями площадью от 40 до 100 кв.м. как на побережье, так и горнолыжных курортах. Объекты стоимостью более 100 тысяч евро - это квартиры большего метража, а также апартаменты с признаками элитности. Если говорить об отдельных домах, то стоимость дома площадью 80-120 кв.м. в новом комплексе в нескольких минутах езды от моря начинается в среднем от 80 000 евро. В ценовом диапазоне от 150-200 тысяч евро можно приобрести дом в пешей доступности от пляжа, возможно с видом на море, цена же вилл на первой линии моря (как правило, достаточно большого метража и с панорамными видами) может достигать полумиллиона евро и более.

Коммерческие объекты в Болгарии предлагаются по цене от 200 тысяч евро - как правило, это небольшой семейный бизнес, например, отель на несколько номеров, в которых подразумевается самостоятельная работа владельца - доходы не позволят нанять управляющего. В пределах 1-1.5 млн. евро можно приобрести гостиницу на 10-30 номеров с наемным персоналом. Кроме того, такая покупка позволит претендовать на ВНЖ в Болгарии.

Как купить недвижимость в Болгарии?

Иностранные граждане - физические лица, по законам Болгарии, могут приобретать любую недвижимость в Болгарии, исключение составляют лишь участки земли.

Приобретая апартаменты в жилом комплексе в Болгарии, Вы не столкнетесь ни с какими ограничениями. Как правило, строительные компании решают вопрос таким образом, что прибрести квартиру в комплексе может как физическое, так и юридическое иностранное лицо. При покупке же виллы или апартаментов в обычном жилом доме в Болгарии следует иметь ввиду, что земельные участки иностранным гражданам не продаются. Для приобретения земельного участка в Болгарии в собственность потребуется зарегистрировать фирму.

При нотариальном оформлении сделки с недвижимостью в Болгарии, Вам потребуется оплатить налоги на регистрацию недвижимости в собственность, осуществить некоторые другие обязательные выплаты и государственные пошлины. Затраты на оформление в общей сумме составят до 5% от стоимости объекта недвижимости и зависят от региона Болгарии, где расположен объект недвижимости, так как отдельным муниципальным округам Болгарии с марта 2008 года разрешается устанавливать размер налога на покупку недвижимости на свое усмотрение.

Что касается необходимых документов, то при покупке недвижимости в Болгарии, покупателю - иностранному физическому лицу требуется только действующий загранпаспорт, при оформлении недвижимости на юридическое лицо - учредительные документы на фирму. Чуть позже Вам потребуется подписать и заверить несколько документов для государственных органов Болгарии - декларации на происхождение средств, гражданское состояние и т.д. Специалисты компании "EstateService" возьмут на себя все эти тонкости.

Собственник недвижимости в Болгарии раз в год оплачивает налог на недвижимое имущество, фиксированную сумму за вывоз бытовых отходов, коммунальные платежи (вода и электроэнергия, согласно счетчикам). Величина налога на недвижимость в Болгарии не привязана к статусу владельца и одинакова как для физических, так и для юридических лиц.

Нюансы и особенности болгарского рынка недвижимости

Болгария интересна тем, что в отличие от многих других стран, недвижимость в Болгарии можно приобрести, не выезжая в страну. Мы неоднократно оформляли такие покупки для клиентов, которые приобретали недвижимость не для себя, а исключительно для инвестиций и сдачи в аренду. Также эта возможность оказалась привлекательной для жителей далеких регионов России (Сибири, дальнего Востока), которые не хотели тратить время и деньги на лишнюю поездку в Европу. Они приобретали недвижимость в Болгарии дистанционно зимой или весной, а летом выезжали на отпуск всей семьей уже в собственные апартаменты.

Кроме того, следует помнить, что общая площадь объекта недвижимости, выставленного в продажу, по законам Болгарии, включает в себя часть площади помещений общего пользования, таких как - лестничная площадка или лифт. Некоторые агентства используют этот нюанс при рекламировании объектов, указывая цену за квадратный метр общей, а не полезной площади. Цена квадратного метра при таком подходе получается ниже.

Сроки оформления недвижимости в Болгарии

Срок оформления объекта недвижимости в Болгарии в собственность зависит от очень многих факторов и всегда индивидуален. При крайне удачном стечении обстоятельств, в первую очередь, при возможности покупателя быстро перевести продавцу нужную сумму, объект оформляется за 2-3 недели.

За 6 лет успешной работы на рынке недвижимости Болгарии, нами было реализовано большое количество объектов в различных сегментах болгарского рынка. Мы имеем значительный опыт, поэтому Вам остается только выбрать вариант недвижимости в Болгарии, подходящий под Ваши требования - сделать это для Вас могут наши специалисты - и наслаждаться отдыхом! Для Вас работают два офиса - в Москве и Санкт-Петербурге.

 

Компания EstateService рада предложить своим клиентам, приобретающим недвижимость в Болгарии, бесплатную поездку в Болгарию для просмотра объектов. Акция продлится до 10 января 2010 года. Подробности акции и все уточнения - у наших менеджеров.